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Ordenanza para rehabilitar los pueblos de la Sierra Norte. Por Santiago Durán

06 de julio de 2017 -
12:34 min.

LA MAYORÍA DE LOS AYUNTAMIENTOS DE LA SIERRA NORTE DE MADRID NO DISPONEN DE UNA ORDENANZA QUE PERMITA LA REHABILITACIÓN Y LA MEJORA DE LAS VIVIENDAS EXISTENTES, esto supone un problema para los técnicos municipales, para las comunidades de propietarios y al final para los usuarios, que no disponen de un marco específico para obras de mejora de eficiencia energética, para instalar un ascensor o para ocupar un suelo municipal para poder acceder a un portal por una rampa.

El Informe de Evaluación de Edificios, obligatorio nivel nacional, sólo es un paso previo en la evaluación de las condiciones de eficiencia energética, accesibilidad y de adecuación de las viviendas existentes, pero siempre es necesario, y más a nivel municipal, de un marco que regule y potencie la rehabilitación de nuestro parque inmobiliario.

La fundación La Casa que Ahorra (FLCQA), junto con el Observatorio Municipal de Rehabilitación de la FEMP, así como el bufete Garrigues, han participado en la redacción del documento MODELO DE ORDENANZA DE REHABILITACIÓN

 

OBJETIVOS DEL MODELO

En respuesta a la cambiante realidad social, surge la necesidad, por parte de los municipios, de adecuar su normativa para dar cumplimiento a las obligaciones de mantener los edificios en condiciones adecuadas de conservación, accesibilidad y ahorro energético

El modelo de que se propone de Ordenanza de Rehabilitación “pretende actualizar y extender a todo tipo de edificaciones criterios coherentes y de calidad en la rehabilitación, situarla en el marco normativo que le es propio, recoger de manera sistemática las actuaciones que procedan para controlar el cumplimiento del deber de conservación de los edificios, favorecer las graves carencias en materia de accesibilidad de muchos edificios, contribuir a paliar los efectos indeseables de los altos consumos energéticos y sus consecuencias, así como a realizar un acercamiento de los modelos de gestión y tramitación a las necesidades básicas de los ciudadanos de este municipio.”

 

CONTENIDO DE LA ORDENANZA

El modelo se compone de seis Títulos, el primero de ellos contiene las Disposiciones Generales.

El Título II contiene la REGULACIÓN BÁSICA DEL DEBER DE CONSERVACIÓN EN TRES NIVELES recogida en el Real Decreto Legislativo 2/2008, que modifica la Ley del Suelo. De acuerdo con dicha normativa, se contempla, en primer lugar, la regulación del deber legal de conservación, en los tres niveles que lo configuran: un primer nivel básico o estricto, que conlleva, con carácter general, el destino a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y la necesidad de garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además, con carácter particular, el deber legal de conservación también contiene la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de la edificación, establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Un segundo nivel, en el que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones, en particular las instalaciones, a las normas legales que les vayan siendo explícitamente exigibles en cada momento.

Y un tercer nivel, en el que se define con mayor precisión y se perfila más específicamente, el carácter de las obras adicionales incluidas dentro del propio deber de conservación, por motivos de interés general, desarrollando lo que la Ley de Suelo definió como «mejora».

 

ACCESIBILIDAD

El Título II contiene La Regulación De Las Actuaciones En Materia De Accesibilidad. El envejecimiento del parque de viviendas en altura construido con ausencia de instalaciones tan básicas como el ascensor, o la existencia de barreras arquitectónicas en los elementos comunes y privativos de numerosos edificios, hace necesario la adopción de disposiciones normativas de adaptación a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y el Real Decreto Legislativo 1/2013, Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.


EFICIENCIA ENERGÉTICA

El TÍTULO IV SE OCUPA DE PROMOVER LA IMPLEMENTACIÓN DE MEDIDAS DE DISEÑO, AHORRO, EFICIENCIA ENERGÉTICA Y UTILIZACIÓN DE ENERGÍAS RENOVABLES EN LOS EDIFICIOS, INSTALACIONES Y CONSTRUCCIONES EXISTENTES, ya sean estos de titularidad pública o privada. No son pocos los problemas que comienzan a afectarnos, en mayor o menor medida, tales como el calentamiento global del planeta, el cambio climático, la desertización y las emisiones contaminantes, entre otros. Estos problemas que acechan a la población mundial, presente y futura, traen en gran parte origen en la creciente demanda energética.

Por su parte, LOS TÍTULOS V Y VI CONTIENEN, RESPECTIVAMENTE, LA REGULACIÓN RELATIVA AL PROCEDIMIENTO DE REHABILITACIÓN EDIFICATORIA, DE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS, ASÍ COMO EL RÉGIMEN RELATIVO AL CUMPLIMIENTO, CONTROL, INSPECCIÓN Y RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y SANCIONES.

 

DEBER DE CONSERVACIÓN

El Artículo 7. Indica que están obligados al cumplimiento del deber de conservación es de:

a.- Los propietarios y los titulares de derechos de uso.

B.- Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas.

C.- Las Administraciones Públicas, cuando las obras de conservación afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.

 

LÍMITES DEL DEBER

EL LÍMITE DEL DEBER LEGAL DE CONSERVACIÓN SE ESTABLECE EN LA MITAD DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DE UN INMUEBLE DE NUEVA PLANTA, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.

Las obras de conservación o rehabilitación se ejecutarán a costa de los propietarios hasta dicho límite y si lo rebasaren para obtener mejoras o beneficios de interés general, aquellas se ejecutarán a costa de la Administración que las ordene en la cuantía que exceda de dicho deber. El límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente.

Además

1.- La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación.

2.- Las Administraciones adoptarán medidas que aseguren la realización de las obras de conservación y la ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas que sean precisas y, en su caso, formularán y ejecutarán los instrumentos que las establezcan, cuando existan, entre otras, situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones; obsolescencia o vulnerabilidad de barrios, de ámbitos, o de conjuntos urbanos homogéneos; o situaciones graves de pobreza energética. Serán prioritarias, en tales casos, las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.

3.- El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación.

4.- El control del deber de conservación corresponde a las Administraciones Públicas.

5.- Con el objeto de asegurar el cumplimiento del deber de conservación se establece la obligación de realizar un Informe de Evaluación periódico de los edificios de conformidad con lo establecido por los artículos 60 y 61 de esta Ordenanza.

6.- …en los casos de no ejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de esta.

 

ACCESIBILIDAD

En el capítulo II se establecen las Obras e instalaciones tendentes a adecuar los edificios existentes a las condiciones básicas de accesibilidad, las condiciones básicas, los ajustes razonables, y la forma de implementar ascensores o torres de ascensor tanto en espacios comunes, privados, como espacios de suelo público, que se ponen a disposición de los propietarios en caso de imposibilidad de justificar resolver el problema de accesibilidad dentro de la propiedad privada o comunitaria

En concreto, se trata en los artículos siguientes:

Artículo 13. Condiciones básicas de accesibilidad a las que deben adecuarse los edificios existentes

Artículo 14. Ajustes razonables en materia de accesibilidad

Artículo 15. Clasificación de los elementos para adecuar los edificios existentes a las condiciones básicas de accesibilidad

Artículo 16. Elementos para la mejora de la accesibilidad en accesos y pequeños desniveles: exigencias técnicas para rampas y plataformas elevadoras

Artículo 17. Colocación de rampas y plataformas elevadoras

Artículo 19. Emplazamiento de los nuevos ascensores en edificios existentes

Artículo 29. Condiciones generales para la instalación de torres de ascensores por el exterior del edificio

 

TRAMITACIÓN

Para facilitar y regular la tramitación de los expedientes se emplea el CAPÍTULO III. Tramitación y procedimiento

 

EXPROPIACIÓN

En caso de que sea necesario, se establecen procedimientos para la expropiación, por ejemplo a la hora de instalar un ascensor, pagando un justiprecio a los/el propietarios afectados, recogiéndose el procedimiento en el capítulo IV

Artículo 39. Justificación de la expropiación

Artículo 43. Tramitación del expediente

Artículo 76. Ejecución subsidiaria

Artículo 77. Expropiación

 

EFICIENCIA ENERGÉTICA

La mejora de eficiencia energética se recoge en el título IV, dichas medidas requerirán, en muchos casos, modificar el instrumento de planeamiento del municipio y, dependiendo del caso, determinada normativa urbanística.

En ayuntamiento pequeños, podría incluso valorarse la posibilidad de incluir la previsión de que “En casos justificados, podrá el Ayuntamiento hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño”. Por ejemplo, incluimos los artículos 48 y 52, para los que se pide redactar un proyecto conjunto que estandarice las soluciones para conjuntos de viviendas (por ejemplo, comunidades de propietarios)

Artículo 48. Intervenciones en la envolvente de los edificios existentes (medidas pasivas)

En cuanto a medidas de protección solar, se incorporarán mecanismos que permitan limitar la transferencia térmica a través de huecos en función de necesidades diarias y estacionales, tales como persianas térmicas, contraventanas o toldos, lamas, rejillas tramex, voladizos, así como el uso de dispositivos bioclimáticos de protección en cubiertas inclinadas (por ejemplo, paneles solares) y en cubiertas planas (por ejemplo, paneles solares, toldos o elementos de sombra horizontales, pérgolas o emparrados)..

En cuanto a medidas de ventilación como estrategia pasiva de refrigeración, será necesaria, siempre que sea posible, la incorporación en huecos de sistemas que permitan la ventilación privada en condiciones de confort higrotérmico (ventanas oscilo-batientes, montantes verticales superiores, etc.), con la correspondiente justificación en proyecto técnico..

Artículo 52. Medidas de flexibilización y fomento de la eficiencia energética en las edificaciones existentes

1.- No computarán a efectos de superficie edificable, superficie ocupable, ni de retranqueos, los espacios que requieran la realización de obras que consigan reducir, al menos en un 30 %, la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan en :

A.- La instalación de aislamiento térmico, fachadas ventiladas por el exterior del edificio, el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.

b.- La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas y/o cubiertas.

c.- La realización de obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes, geotérmicas y de captadores solares u otras fuentes de energías renovables, en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30%.

D.- La realización de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en un 30%, el consumo de agua en el conjunto del edificio.

 

CUMPLIMIENTO, CONTROL, VERIFICACIÓN E INSPECCIÓN Y RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y SANCIONES

Se recogen en el título VI las condiciones de Cumplimiento, control, verificación e inspección, de los que estarán encargadas las administraciones públicas, facilitando a los técnicos municipales herramientas para validar las soluciones que se proponen, además de realizar la muy necesaria vigilancia de las condiciones de los edificios existentes. La Herramienta a utilizar, como se ha indicado, El INFORME DE EVALUACION DEL EDIFICIO

Artículo 58. Cumplimiento

Las exigencias contenidas en esta Ordenanza deben cumplirse para garantizar los deberes de conservación y rehabilitación, incluyendo las medidas en materia de accesibilidad y eficiencia energética. Dichas exigencias se entienden sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones establecidas en el planeamiento urbanístico y del resto de la normativa de aplicación.

Artículo 59. Control, verificación e inspección

1.- Este Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, llevará a cabo, a través de sus servicios técnicos, las funciones de control, verificación e inspección necesarias con el objeto de garantizar el cumplimiento de la presente Ordenanza.

2.- Los titulares u ocupantes de los edificios, instalaciones y construcciones existentes deberán facilitar la labor inspectora, de control y verificación municipal, permitiendo el acceso, cuando ello fuere necesario, para la realización de pruebas y ensayos, debiendo facilitar la documentación e información requerida en cada momento.

Artículo 60. El Informe de Evaluación de los Edificios

Se establece la obligación de realizar un Informe de Evaluación periódico de los Edificios con el objeto de acreditar la situación en que se encuentran, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como, en los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, sobre el grado de eficiencia energética de los mismos, determinando, en su caso, las deficiencias en el estado de conservación que deben ser subsanadas o la susceptibilidad de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Artículo 61. Plazos y edificios sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios

1.- Están sujetos a primer Informe de Evaluación todos los edificios de antigüedad igual o superior a cincuenta años, el cual se llevará a cabo en el plazo máximo de cinco años desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad o de la fecha de terminación total de una intervención que haya alterado la configuración arquitectónica del edificio, o dentro del plazo específico que se conceda al propietario del edificio cuando fuera requerido para ello de forma expresa por el Ayuntamiento, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en cuyo caso se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años a contar desde la aplicación de la Ley 8/2013.

En cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en el estado general de un edificio, el Ayuntamiento podrá requerir a su propietario de forma anticipada para que realice el Informe de Evaluación del Edificio.

2.- Cada diez años, desde el primer Informe de Evaluación, se deberá renovar el Informe de Evaluación del Edificio conforme a los modelos oficialmente aprobados.

3.- En la presente Ordenanza se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de construcción, que se acreditará mediante certificado final de obra, licencia de primera ocupación o cualquier otro medio de prueba admisible en derecho.

 

ÓRDENES DE EJECUCIÓN DE OBRAS DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN

Y como no, se establecen los mecanismos para que la administración ORDENE la ejecución de las obras respecto a las deficiencias encontradas, en el informe, por denuncia, o por la actuación de los técnicos municipales, que se recoge en el Artículo 63. Órdenes de ejecución de obras de conservación y rehabilitación

1.- Sin perjuicio de las competencias que puedan tener atribuidas otras Administraciones Públicas respecto de determinados edificios, instalaciones y construcciones existentes, el órgano municipal competente podrá dictar las órdenes de ejecución que resulten necesarias para el cumplimiento de la presente Ordenanza, siguiendo el procedimiento previsto en los siguientes apartados.

2.- Las órdenes de ejecución de obras se referirán a obras de conservación y rehabilitación, así como a actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, incluyendo en materia de eficiencia energética y accesibilidad en edificios, instalaciones y construcciones.

3.- Asimismo, el órgano municipal competente podrá dictar las órdenes de ejecución necesarias para el efectivo cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ordenanza, o de los Informes de Evaluación de edificios u otros análogos.

Artículo 64. Órdenes de ejecución para elementos sometidos a algún tipo de protección

En las órdenes de ejecución relativas a elementos o edificios, instalaciones y construcciones existentes sometidos a algún régimen de protección, se estará a lo que disponga tanto el planeamiento como la normativa sectorial específica, debiendo, en cada caso, ser informadas y/o autorizadas las obras o actuaciones correspondientes por la Administración Pública competente.

Artículo 65. Órdenes de ejecución por motivos turísticos, culturales o estéticos

En fachadas, cubiertas o espacios visibles desde la vía pública podrán dictarse órdenes de ejecución por motivos de interés turístico, cultural o estético, de acuerdo con lo establecido por el planeamiento urbanístico y el resto de la legislación urbanística aplicable.

Artículo 67. Iniciación del procedimiento

El procedimiento para exigir el cumplimiento de la presente Ordenanza podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte, como consecuencia de:

a.- La actuación de algún servicio municipal;

b.- Los informes evacuados por los servicios técnicos en las inspecciones;

c.- Los Informes de Evaluación de Edificios o cualquier otro informe técnico en la materia.

d.- Por denuncia.

 

INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, establece la obligatoriedad de realizar un Informe de Evaluación de Edificios -que complementa a la Inspección Técnica de Edificios (ITE)- a los propietarios de los de edificios de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años en el plazo máximo de cinco años desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, así como para los titulares de edificios que quieran acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, que deberá contar con:

  • La evaluación del estado de conservación del edificio, equivalente a la Inspección Técnica de Edificios
  • La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad
  • La certificación de la eficiencia energética

 

Con una normativa tan sencilla como esta, recogida de la experiencia de numerosos ayuntamientos como Madrid, Málaga, Pamplona, Valencia, Zaragoza, de responsables del ministerio de fomento y avalado por un despacho como Garrigues, se podrían facilitar las tan necesarias actuaciones en materia de mejora de eficiencia energética, accesibilidad y conservación de los edificios, de momento, de más de 50 años.

SÓLO SE PRECISA LA VOLUNTAD POLÍTICA EN LOS AYUNTAMIENTOS DE LA SIERRA NORTE, PARA MEJORAR LA VIDA DE SUS CIUDADANOS Y EL PARQUE INMOBILIARIO MÁS ENVEJECIDO, PARA EVITAR QUE LAS VIVIENDAS MAL CONSERVADAS DE HOY SE CONVIERTAN EN LAS INFRAVIVIENDAS DE MAÑANA.

 

 

Santiago Durán García

Arquitecto Técnico (UPM)

MDI Master En Dirección Inmobiliaria (UPM)

EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)

  1. 618.519.717

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santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es

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Santiago Durán

Arquitecto Técnico con experiencia de 15 años en obras de edificación y obra civil tanto para promotores públicos como privados.

Arquitecto Técnico (UPM)

MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)

EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)

T/f 918.433.646 M. 618.519.717

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